Augen auf bei Gewerbe-Mietverträgen!

Ein Gewerbemietvertrag liegt immer dann vor, wenn Räume für geschäftliche Zwecke angemietet werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Büroräume, Einzelhandels-Läden, Lagerräume, Fabrikhallen, aber auch Arztpraxen oder Räume für eine Anwaltskanzlei handeln.

Grundsätzlich darf kein Wohnraum für gewerbliche Zwecke "geopfert" bzw. umgewidmet werden. Allerdings ist eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum möglich, wenn für diese Nutzung maximal 50 % der Wohnfläche in Anspruch genommen werden.

Bei Abschluss des Mietvertrages müssen Sie darauf achten, dass Ihr Vertragspartner auch legitimiert ist, den Vertrag mit Ihnen zu schließen. Im Zweifelsfall lassen Sie sich eine entsprechende Vollmacht vorlegen. Der Gewerbemietvertrag kann zwischen natürlichen und juristischen Personen geschlossen werden. Beim Abschluss zwischen juristischen Personen (z. B. Personen- oder Kapitalgesellschaften) muss eine natürliche Person als legitimer Vertreter fungieren.

Bevor wir auf die Details eingehen, zunächst eine grobe Übersicht, welche Fragen in einem Gewerbemietvertrag geklärt werden müssen:

• Die genaue Beschreibung des Objektes, das gemietet werden soll. Dabei reicht die bloße Angabe einer Anschrift nicht aus. Hier müssen auch genaue Maße angegeben und klare Aussagen zu Nebenräumen getroffen werden.

• Welche Art der Miete wird vereinbart? Hierbei kann es sich um einen Festbetrag, der für die gesamte Zeit festgeschrieben wird (eher selten der Fall) oder eine variable Miete handeln. Variable Mieten sind beispielsweise Umsatzmieten, Staffel- oder Indexmieten.

• Wichtig ist auch eine genaue Beschreibung, für welche Zwecke die angemieteten Räumlichkeiten genutzt werden sollen. Hier sollten Sie aber nicht zu sehr ins Detail gehen, da Sie später an diese Aussagen gebunden sind - womöglich schränken Sie sich dann selbst in Ihrer gewerblichen Freiheit ein.

• Der Zeitraum, über den der Mietvertrag geschlossen wird. Der Mietvertrag kann unbefristet oder befristet geschlossen werden. Bei einem befristeten Mietvertrag muss geklärt werden, ob die Option zur Verlängerung besteht und wie diese Option ausgeübt werden kann.

Jeder Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden - das gilt ganz besonders für Gewerbemietverträge. Da hier sehr viel weitergehende individuelle Absprachen möglich sind als beim Wohnraummietvertrag, ist es schon aus Beweisgründen geboten, den Vertrag schriftlich abzufassen.

Wird der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen und gilt er länger als ein Jahr, wird er automatisch als "auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen" angesehen. Eine Kündigung des Mietvertrages ist dann nur zum Ende des auf Abschluss des Vertrages folgenden Jahres möglich. Schließen Sie also einen mündlichen Mietvertrag am 01.01.2011 ab, kann dieser (wenn er nicht von vorneherein auf ein Jahr befristet ist) frühestens zum 31.12.2012 gekündigt werden.